Au-dessous de la rue, l’immeuble change de catégorie
Un bâtiment peut être tenu correctement du hall au dernier palier et rester grand ouvert au sous-sol. L’entrée reçoit un contrôle d’accès, les logements reçoivent des portes palières sérieuses, puis l’escalier descend et s’arrête devant un panneau de bois aggloméré, une grille soudée ou une tôle pliée que ferme un mécanisme acheté au prix du minimum. Ce n’est pas un oubli de chantier, c’est un arbitrage de budget, reconduit à chaque campagne de travaux parce que personne ne réclame jamais l’inverse en assemblée. Il en résulte une rupture de niveau de protection à l’intérieur du même immeuble, et cette rupture se trouve toujours au même endroit.
Les caves abritent précisément ce qu’on ne veut pas garder chez soi : ce qui prend de la place et ce qui a de la valeur. Des vélos, dont beaucoup sont à assistance électrique. De l’outillage accumulé en vingt ans. Du matériel de puériculture, des pneus, des planches de sport d’hiver, des cartons de déménagement que personne n’a jamais rouverts. Le contenu d’un box de sous-sol francilien dépasse régulièrement ce que son propriétaire estimerait de tête, et il se charge dans un véhicule garé devant l’immeuble sans que cela ressemble à autre chose qu’un déménagement.
La vraie différence avec une porte d’appartement n’est pas la résistance, c’est le délai de découverte. Un logement visité se constate au retour, parfois avant même d’avoir posé ses courses. Un sous-sol visité se constate à la descente suivante, c’est-à-dire au changement de saison pour beaucoup d’occupants. Entre les deux, le dossier a eu le temps de se vider de tout ce qui aurait permis de l’instruire.
Pourquoi un vol de cave reste invisible pendant des semaines
Celui qui descend au sous-sol a presque toujours refermé derrière lui. Une porte remise contre son cadre ne se distingue pas d’une porte intacte quand on passe dans un couloir mal éclairé pour aller chercher un carton. Les occupants ne regardent pas la gâche, ils regardent l’interrupteur. Les gardiens, quand il y en a, passent au sous-sol pour les containers et les compteurs, pas pour inspecter trente portes de box une par une.
Ce délai détruit la preuve, et la preuve est ce qui fait tenir un dossier d’assurance. Les garanties vol s’appuient habituellement sur la démonstration d’une entrée par effraction. Or au bout de plusieurs semaines, le bois a été repeint, la grille redressée, la poussière balayée, et plus personne ne sait dire quand la porte était encore en état. S’ajoute une difficulté propre aux sous-sols : beaucoup de contrats traitent la cave comme une dépendance et lui réservent des conditions qui ne sont pas celles du logement. Cette partie du contrat se lit avant le sinistre, jamais après.
Un second effet est plus désagréable encore : le sous-sol devient un terrain d’essai. Un couloir de caves qui n’oppose rien signale que l’immeuble n’est pas surveillé à cet étage, et il offre un endroit tranquille, hors de vue de la rue, pour travailler sans être dérangé. Beaucoup d’immeubles découvrent leur problème de sous-sol au moment où il n’est plus seulement un problème de sous-sol.
À qui appartient cette porte, exactement
Il y a deux portes différentes au sous-sol et on les confond sans arrêt. La première est celle de votre box : elle ferme un volume qui figure dans votre lot, à côté de l’appartement, dans l’état descriptif de division. La seconde est celle qui ferme l’escalier ou le couloir de desserte, et qui n’appartient à personne en particulier. Tant que cette distinction n’est pas faite, aucune décision n’est possible, parce que les deux portes ne relèvent pas des mêmes mains.
Pour la porte de desserte, le statut est posé par le droit de la copropriété. Les couloirs, les passages et les locaux de service ne sont la propriété exclusive d’aucun habitant, ce qui interdit à un occupant d’en modifier la fermeture de son propre chef, même avec les meilleures intentions et même en payant lui-même.
Les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
ANIL / ADIL, guide numérique de la copropriété, « Les parties communes »
Il existe cependant un cas intermédiaire que le règlement de copropriété peut avoir prévu. Un dégagement, un palier de sous-sol ou une courette peuvent être communs tout en étant réservés à l’usage d’un seul lot. Le service public le formule ainsi, à propos de la liberté de circulation des copropriétaires dans leur immeuble :
Une seule exception à ce principe concerne les parties communes « spéciales » ou dites « à usage exclusif ».
Service-Public.fr, « Un copropriétaire peut-il accéder à toutes les parties communes de son immeuble ? »
La conséquence pratique tient en une phrase : lisez votre règlement avant de commander quoi que ce soit. Ce document, remis à l’achat et détenu par le syndic, indique ce qui est privatif, ce qui est commun et ce qui est commun mais affecté à un seul. Nous le demandons systématiquement quand un conseil syndical nous consulte pour un sous-sol, parce qu’il décide à la fois de qui signe le devis et de qui conserve les clés à la fin.
Ce qu’un occupant peut décider seul
Sur la porte de votre propre box, vous décidez. Remplacer le mécanisme de fermeture d’un volume privatif ne touche ni la structure, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, ni l’usage des autres : cela ne demande donc pas d’autorisation collective. Un changement de serrure sur un box relève du seul propriétaire du lot, sans passer par une assemblée qui se tient une fois l’an.
Le locataire est dans une position voisine, à deux précautions près. Si la cave figure au bail, il en a l’usage et il peut en améliorer la fermeture à ses frais. Les deux réflexes à garder sont de prévenir le bailleur par écrit, ne serait-ce que pour la trace, et de conserver l’ancien mécanisme afin de pouvoir remettre les lieux dans leur état d’origine au départ. Le petit entretien des pièces de fermeture relève de toute façon de l’occupant dans la répartition habituelle des réparations locatives.
Sur la porte commune, en revanche, l’initiative individuelle produit l’effet inverse de celui recherché. Ajouter son propre cadenas sur un passage collectif, c’est priver ses voisins d’un accès dont ils ont le droit, et c’est exposer l’auteur à devoir tout démonter à ses frais. La voie est celle du syndic et de l’assemblée, avec un devis au dossier. Nous établissons ces devis pour les conseils syndicaux sans facturer l’étude, et nous les écrivons de façon à ce qu’ils puissent être lus en séance par des personnes qui ne sont pas du métier.
Pourquoi la mécanique vaut mieux que l’électronique en sous-sol
Un sous-sol est l’endroit le plus hostile de l’immeuble pour un appareil. L’air y est humide en permanence, la température descend l’hiver et la condensation se dépose sur tout ce qui est métallique. Les prises de courant sont rares, souvent raccordées au circuit d’éclairage, donc coupées la plupart du temps. Le réseau mobile ne descend pas de deux niveaux et le réseau sans fil du gardien s’arrête au rez-de-chaussée. Un lecteur de badges installé dans ces conditions ne protège pas un couloir : il engage l’immeuble dans un entretien permanent.
Ajoutons que l’électronique ne traite pas le point faible réel de ces portes. Ce qui cède au sous-sol, ce n’est presque jamais le secret du mécanisme, c’est la géométrie : un jeu de plusieurs millimètres entre le vantail et son cadre, une gâche vissée dans un enduit qui s’effrite, un dormant en bois gonflé par l’humidité. Le meilleur contrôle d’accès du monde posé sur un cadre qui bouge laisse le même intervalle qu’avant.
C’est pour cela que nous arrivons presque toujours avec deux pièces et pas avec un appareil. D’abord un cylindre correct, choisi pour résister et surtout pour que sa clé ne se reproduise pas en bas de la rue. Ensuite une protection du jeu sur toute la hauteur du battant, du type cornière anti-pinces, qui supprime l’intervalle au lieu de le surveiller. Les deux fonctionnent sans courant, sans réseau, sans pile et sans mise à jour, ce qui est exactement ce qu’on demande à une pièce posée là où personne ne descend.
Sur la résistance, un repère existe et il est public. La certification A2P est délivrée par le CNPP et se lit en étoiles : une étoile correspond à cinq minutes de résistance, deux étoiles à dix minutes, trois étoiles à quinze minutes. Sur une porte de box, le bon niveau n’est pas forcément le plus élevé : un cylindre d’une étoile associé à une cornière et à une gâche correctement scellée tient mieux qu’un cylindre de trois étoiles vissé dans un cadre qui travaille. Le choix se fait sur l’ensemble, pas sur la pièce la plus chère de l’ensemble.
Ce que nous faisons au sous-sol, et ce que nous ne vendons pas
La visite commence toujours par la mesure du jeu et par l’examen du scellement. Nous ouvrons et nous refermons la porte plusieurs fois, nous regardons où le pêne tombe par rapport à son logement, nous éprouvons la tenue de la gâche et la fixation des paumelles. Cet examen décide de tout le reste : il arrive qu’une reprise de maçonnerie et un réglage rendent une porte de sous-sol plus sûre que le remplacement complet de sa serrure.
- remplacement du mécanisme ou du seul cylindre, selon l’état du coffre
- reprise de la gâche et scellement dans un support sain
- protection du jeu sur la hauteur du vantail, et renfort du point de fixation d’un cadenas quand il s’agit d’une grille
- pour une batterie de box, un organigramme de clés qui donne un passe au gardien et à chacun sa seule porte
- remise en état du vantail, du cadre ou du dormant quand le bois a travaillé, dans le cadre d’une réparation de porte
Les prix sont ceux de notre grille et nous ne les découvrons pas sur place. Le déplacement est de 45 € pour Paris comme pour les huit départements voisins. La main-d’œuvre est à 70 € l’heure, décomptée par demi-heures entamées qui sont dues, soit 35 € en heures ouvrables et 52,50 € en dehors. Un cylindre certifié démarre à 189 €. L’ensemble figure sur la page tarifs, et la majoration de moitié hors heures ouvrables est annoncée au téléphone, avant que nous prenions la route.
Il y a enfin ce que nous refusons de proposer, et nous préférons le dire sur la page plutôt qu’à la fin du devis. Pas de lecteur électronique sur une porte de couloir de caves humide et sans alimentation stable. Pas de remplacement d’un coffre en bon état au prétexte qu’une pièce s’est usée. Pas d’équipement dimensionné pour un hall d’immeuble sur un box de huit mètres carrés. Chaque devis nomme la référence prévue et le temps estimé, chaque facture porte le lieu, la date et le détail de ce qui a été fait, les pièces retirées vous appartiennent si vous les réclamez. Nous acceptons le virement et la carte bancaire, rien d’autre, et ce que nous posons est couvert pendant un an.
Questions fréquentes
Suis-je libre de changer la serrure de ma cave si je suis locataire ?
Oui, dès lors que la cave figure à votre bail et que vous en avez l’usage exclusif. Deux précautions valent d’être prises : informer le bailleur par écrit, ce qui vous protège en cas de désaccord ultérieur, et garder l’ancien mécanisme pour pouvoir rétablir l’état d’origine à la fin de la location. Le remplacement d’une pièce de fermeture sur un volume privatif n’a pas à passer par l’assemblée des copropriétaires.
La porte qui ferme le couloir des caves est-elle une partie commune ?
Dans la très grande majorité des immeubles, oui : un couloir de desserte et son accès ne sont la propriété exclusive de personne. Le règlement de copropriété peut toutefois avoir réservé un dégagement de sous-sol à l’usage d’un seul lot, ce qui change la main qui décide. La lecture de ce document, et non l’usage constaté depuis des années, est ce qui tranche.
Un cadenas suffit-il sur une grille de box ?
Il peut suffire, à condition d’arrêter de regarder le cadenas. Sur une grille, le maillon qui lâche est presque toujours la pièce dans laquelle l’anse passe, ou la soudure qui la tient, pas le cadenas lui-même. Nous renforçons donc ce point de fixation avant de discuter du modèle, et nous préférons une fixation sérieuse avec un cadenas moyen à l’inverse.
Faut-il installer une alarme ou une caméra dans un sous-sol ?
Cela se discute, mais après la mécanique et jamais à sa place. Un détecteur peut couvrir un couloir de caves, et nos systèmes fonctionnent en auto-surveillance : les alertes arrivent chez vous, et aucun centre extérieur n’est abonné à votre place. En copropriété, la décision appartient à l’assemblée et la pose d’appareils en partie commune suppose un cadre écrit. Nous faisons le relevé et le devis sans frais, et nous disons franchement quand la dépense ne se justifie pas.
Nous joindre
Pour un sous-sol, commencez par nous dire quelle porte vous décrivez : la vôtre ou celle de tout le monde. Appelez le 07 67 32 00 31 en précisant le matériau du battant, s’il s’agit d’un panneau plein ou d’une grille, et si la fermeture se fait par serrure ou par cadenas. Nous intervenons dans la capitale et dans toute la région, au même tarif de déplacement, et l’heure de passage vous est donnée de vive voix avant le départ. Pour un immeuble entier, le formulaire de la page contact convient mieux : joignez deux photos du couloir et nous préparons un devis lisible en assemblée.