Dans un immeuble, le hall est soigné, l’interphone est à jour, et deux portes restent comme elles étaient il y a vingt ans : celle des caves et celle du local à vélos. Une porte, un passe que tout le monde possède, pas de lumière, aucune vue depuis la rue. C’est là que les sinistres arrivent, et c’est là que le conseil syndical se retourne vers le syndic.
Pourquoi ces deux portes cèdent les premières
Ces deux locaux cumulent trois faiblesses. Ils sont hors de vue, donc une effraction n’est découverte que des jours plus tard. Ils s’ouvrent avec le même organe que la porte du hall, donc n’importe quel détenteur du passe y entre. Et ils contiennent aujourd’hui beaucoup plus de valeur qu’il y a vingt ans : vélos électriques, remorques, outillage.
La conséquence est simple à énoncer. Renforcer le hall sans toucher à ces deux portes ne réduit pas le risque, il le déplace. C’est pour cette raison que nous commençons toujours un relevé par le sous-sol, et pas par l’entrée.
La chaîne de responsabilité, telle qu’elle se discute
Le sujet n’est pas que technique. L’ANIL rappelle que le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par un vice de construction. Elle précise que, avant l’ordonnance du 30 octobre 2019, cette responsabilité ne visait que les dommages « occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien », et que depuis, elle s’étend à « l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers » ayant pour origine les parties communes.
En pratique, ce qui fait basculer un dossier n’est presque jamais le niveau de la serrure : c’est l’écrit. Une porte de cave signalée cassée dans un courriel au syndic, puis laissée six mois en l’état, change la nature de la discussion. À l’inverse, un devis demandé, une résolution portée à l’ordre du jour et un vote négatif de l’assemblée protègent le syndic. Conservez les deux traces : le signalement et la décision.
- Un signalement écrit, daté, adressé au syndic.
- Un devis demandé à la suite du signalement.
- Une résolution inscrite à l’ordre du jour de la plus proche assemblée.
- Le procès-verbal, quel que soit le sens du vote.
Un badge par zone, pas un passe pour tout
Le réflexe de l’organigramme consiste à découper l’immeuble en zones et à n’ouvrir à chacun que les siennes. Le résident ouvre le hall, sa cave et le local à vélos. Le prestataire d’entretien ouvre le hall et le local poubelles, pas les caves. C’est le principe du contrôle d’accès d’immeuble, et il se décline aussi en mécanique par un organigramme de clés quand la copropriété ne veut pas d’électronique au sous-sol.
La fiche n° 11 de la CNIL sur les outils d’accès aux immeubles encadre les données qui vont avec. Les badges ont bien pour objet de limiter l’accès aux parties communes, caves, parkings ou jardins aux seuls résidents. Un badge nominatif peut porter le nom et le prénom, le numéro d’appartement, et pour un parking l’immatriculation du véhicule et l’emplacement. En revanche, la CNIL recommande de ne pas collecter les dates et heures d’entrée ou de sortie des résidents. Pour les intervenants extérieurs, un historique est admis, et « sept jours à compter de la fin de l’habilitation » suffisent en général.
Même fiche, même esprit pour les caméras : elles sont limitées aux espaces communs — le hall, le parking, le local à vélos, les cours — ne doivent pas filmer les portes, balcons ou fenêtres des logements, n’enregistrent pas le son, ne se visionnent qu’en cas d’incident par des personnes habilitées, et pas en direct. Les habitants n’y ont pas accès, et la conservation ne dépasse pas un mois.
Le local à vélos a son propre texte
Depuis le décret n° 2022-930 du 25 juin 2022, pris sur les articles 53, 54 et 59 de la loi d’orientation des mobilités et codifié aux articles L. 113-18 à L. 113-20 du code de la construction et de l’habitation, un local à vélos n’est plus seulement un débarras. Le texte demande des dispositifs « fixes permettant de stabiliser et d’attacher les vélos par le cadre et au moins une roue », une implantation sur la même unité foncière, « de préférence au rez-de-chaussée ou au premier sous-sol », et une sécurisation qui passe selon les cas par une porte à fermeture sécurisée ou par une surveillance.
L’obligation touche aussi l’existant : elle vise le propriétaire d’un ensemble dont le parc de stationnement annexe compte au moins dix places et fait l’objet de travaux dont le coût dépasse un seuil fixé par arrêté. Deux dérogations sont prévues, notamment lorsqu’aucun espace accessible à un cycliste depuis l’espace public n’est disponible. Si votre copropriété prévoit des travaux sur son parking, c’est le moment d’y rattacher le local vélo : la même réunion, le même devis.
Ce qui se présente en assemblée générale
Une résolution mal fondée se fait annuler, même quand tout le monde est d’accord. L’ANIL classe à l’article 25, donc à la majorité absolue, « Les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens », et à l’article 24 « Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état ». Remplacer une porte de cave hors service relève du second ; ajouter un contrôle d’accès sur les caves relève du premier.
Nous fournissons au syndic le relevé par zone, le nombre de badges par lot, le détail de ce qui est posé, et ce qui reste à traiter plus tard dans la sécurisation des parties communes, pour que la résolution soit chiffrée et votable en une fois. Le créneau de passage pour le relevé vous est annoncé au téléphone, puis prouvé par une capture d’itinéraire portant l’heure estimée : voir la page délai annoncé.
Questions fréquentes
Un vol a eu lieu dans une cave. La copropriété est-elle responsable ?
Pas par principe, mais l’exposition existe. L’ANIL rappelle que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, la responsabilité du syndicat couvre l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Une porte signalée hors service et laissée en l’état pèse lourd dans ce débat.
Faut-il une majorité particulière pour sécuriser une cave ou un local vélo ?
L’ANIL classe à l’article 25 les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, c’est-à-dire la majorité absolue. L’entretien d’une porte existante relève de l’article 24. Faites écrire la bonne base dans la convocation, sinon la résolution est fragile.
Peut-on installer une caméra dans le local à vélos ?
Oui, et la CNIL cite expressément le local à vélos parmi les espaces communs filmables. Elle interdit en revanche de filmer les portes, balcons et fenêtres des logements, d’enregistrer le son, de visionner en direct et d’ouvrir les images aux habitants. La conservation ne dépasse pas un mois.